עמדות טעינה לרכבים חשמליים בבתים משותפים – מה אומר החוק?

עמדת טעינה לרכב חשמלי בבתים משותפים

כל מי שמתגורר בבית משותף ורוצה לרכוש רכב חשמלי בוודאי שואל את עצמו לפני הכל איפה יתקין את עמדת הטעינה. ומייד אחר כך הוא תוהה בינו לבין עצמו – את מי מבין הדיירים צריך ליידע או לשאול? והאם הוא בכלל צריך לקבל הסכמה ממישהו בבניין או אולי רק לעדכן? לתלות פתק בחדר המדרגות? לבקש אישור באסיפת הדיירים? והאם מותר להם בכלל להתנגד?

 

התייעצנו בעניין עם עו”ד אופיר פורת ממשרד עורכי הדין צור-פורת, שכתב את הסקירה המשפטית שבהמשך.

כמו כל נושא שנוגע לשימוש ברכוש משותף, גם נושא עמדות הטעינה לרכבים חשמליים טומן בחובו פוטנציאל לעימותים ואי נעימות מצד אחד, אך גם יכול להיות הזדמנות לשיחה והיכרות עם האנשים שגרים בדלת ממול, מצד שני. מניסיוננו, התקנת עמדות טעינה חשמליות בבתים משותפים היא סוגיה שלא פעם מעוררת חשש והתנגדות בקרב אנשים שלא מכירים את עולם הרכב החשמלי.

 

והאמת, אפשר להבין אותם. סביר מאוד להניח שאדם שמעולם לא נתקל ברכב חשמלי ולא יודע כיצד הוא נטען ומה והאם יש לטעינה הזו השלכות עליו, על כיסו, על בריאותו או על בריאות ילדיו יחשוש וישאל את עצמו מיני שאלות:

  • האם המטען בטיחותי?
  • האם הטעינה מתבצעת על חשבון החשמל של הבניין?
  • ומה קורה לזה בגשם?
  • ומה לגבי הפן האסתטי?
  • זה לא יפגע בערך הדירה?
  • והאם זה לא מעמיס על התשתית הקיימת?
  • זה פולט קרינה?

ועוד כיו”ב שאלות. כמו כל טכנולוגיה חדשה ולא מוכרת, היא עלולה להרתיע ולהציף דאגות. ללא ספק, המפגש בין חששות וחוסר ידע לבין יחסי שכנות עכורים הוא חסם מרכזי בפני התקנה.

 

ההיכרות עם החוק חשובה, כמובן, ומיד נגיע אליה. כדאי עם זאת לזכור שלפני שנכנסים לחזית משפטית ומנופפים בחוק, יכול להיות ששיחת הסברה באסיפת הדיירים או שיחה של אחד-על-אחד עם דיירי הבניין על כוס קפה תפיג מהר יותר ובקלות רבה יותר את אי ההבנות והחששות. הרבה מהפחד נובע, באופן טבעי, מחוסר ידע והעדר מידע אמין.

כמובן, ניתן להיעזר במידע שמופיע בבלוג שלנו וגם לפנות אלינו בכל שאלה. אפשר לכתוב לנו בתגובות פה למטה או בטופס צור קשר.

 

אז עד כאן החלק שלנו ומכאן, עו״ד אופיר פורת, העוסק שנים רבות בדיני מקרקעין:


בהיעדר חוק ייעודי, חוק המקרקעין קובע

עורך-דין אופיר פורתטעינת רכב חשמלי הינה חידוש טכנולוגי של השנים האחרונות שעדיין אינו נפוץ מאוד בישראל, לכן, גם החקיקה בנושא זה טרם פותחה. על אף מספר הצעות חוק שהוגשו בנושא זה (ועל כך בפוסט נפרד בעתיד הקרוב) אף אחת מהן לא אושרה כחוק. לפיכך, החוק לפיו יש לבחון את נושא התקנת מטען חשמלי בבית משותף הוא חוק המקרקעין.

על פי הוראות חוק המקרקעין, בעל דירה בבית משותף רשאי להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים. מאידך גיסא, נדרשת הסכמה מראש של כלל דיירי הבית המשותף לצורך שימוש שאינו שימוש רגיל ברכוש המשותף, או לצורך עבודות ברכוש המשותף שאינן חלק מאחזקתו וניהולו הרגילים.

לאורך השנים, נקבעו לכלל זה חריגים שונים שאיפשרו ביצוע שינויים ברכוש המשותף גם בלא הסכמה של כל דיירי הבניין, לצורך מטרות שונות (למשל: התקנת רשת תקשורת ברכוש המשותף, התקנת דוד שמש או מעלית, ביצוע התאמות עבור אנשים בעלי מוגבלות). כאמור, בעניין טעינת רכב חשמלי טרם תוקן החוק, והמצב המשפטי כיום יוסבר כעת.

 

סיכום המצב המשפטי כיום

  1. במקרה שתקנון הבית המשותף מתייחס להתקנה של מתקנים, צנרת וכיו”ב ברכוש המשותף, יש לפעול בהתאם לקבוע בתקנון. כך למשל, אם התקנון קובע שלצורך התקנת מתקנים קטנים (בסדר גודל של מטען חשמלי) והתקנת צנרת או קווי הזנת חשמל לאותם מתקנים מספיק לקבל הסכמה של רוב בעלי הדירות או של רוב באסיפה הכללית – ניתן להסתפק בהחתמת רוב בעלי הדירות  או לקבל את אישור האסיפה הכללית ברוב הקבוע בתקנון.
  2. בהסכמת כל בעלי הדירות ניתן לשנות את תקנון הבית המשותף כך שייתייחס במפורש להתקנת מטענים והולכת צנרת חשמל אליהם בלי צורך באישור  נוסף, או לקבוע בתקנון שניתן להתקין מטען באישור של רוב אחר של בעלי הדירות או באישור רוב רגיל באסיפה הכללית, או באישור נציגות הבית המשותף (הוועד) – ולא של כל הבעלים.
  3. עד לאחרונה ניתן היה לטעון כי התקנת צנרת חשמל ומתקן הטענה עשויים להיחשב כ”פגיעה” ברכוש המשותף שאין להתירה אלא בהסכמת כלל בעלי הדירות וכי לוועד הבית אין סמכות להתיר זאת. על פי עמדה זו, כדי להתיר את ה”פגיעה ברכוש המשותף” על ידי התקנת מטען וצנרת חשמל המובילה אליו יש לקבל אישור בכתב מכל בעלי הדירות.עם זאת, על פי פסיקה שניתנה בהליכים משפטיים בתקופה האחרונה – התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי והעברת קווי חשמל,מלוח החשמל אל עמדת הטעינה מהווים שימוש סבירברכוש המשותף, אין הם “פגיעה ברכוש המשותף” ולכן אין צורך בקבלת הסכמה של שאר בעלי הדירות או באישור האסיפה הכללית. מדובר ב”שימוש רגיל וסביר” ברכוש המשותף שאינו מפריע ואינו פוגע ברכוש המשותף ואינו מונע מבעלי דירות אחרים לעשות בו שימוש דומה.לפי גישה עדכנית זו, היות שהתקנת מטען והולכת צנרת אינם משמעותיים ואינם גורעים מזכויותיהם של בעלי הדירות האחרים, אפשר גם לתקן את תקנון הבית המשותף כך שיתיר במפורש התקנת מטען חשמלי וצנרת חשמל ברכוש המשותף, או שיאפשר לקבל אישור של האסיפה הכללית לצורך התקנה כזו ואת תיקון התקנון לעשות ברוב (בלבד) של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

 

עד כאן בתמצית. נפרט כעת מעט יותר אודות הכללים הבסיסיים החלים על בתים משותפים:


חוק המקרקעין: הסברים והגדרות

 

בית משותף, רכוש משותף והצמדות:

  1. חוק המקרקעין, התשכ”ט- 1969, הוא החוק המסדיר, בין השאר, את ענייני הבתים המשותפים.
  2. “בית משותף” הוא בניין שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין (“טאבו”).
  3. בית משותף מורכב מהדירות ומהרכוש המשותף לכלל בעלי הדירות. רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין המיועדים לשמש את כלל בעלי הדירות, מלבד החלקים הרשומים כדירות.
  4. לכל דירה בבית משותף צמוד חלק “בלתי מסויים” ברכוש המשותף של אותו בניין; המשמעות היא כי לכל אחד מבעלי הדירות בבניין יש חלק ברכוש המשותף, אך לאף אחד מהם אין שטח ספציפי ברכוש המשותף שהוא שלו – אלא אם בתקנון הבית המשותף הוצמד לדירה מסויימת חלק מסויים מהרכוש המשותף – למשל חניה ספציפית.
  5. החלטה על הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסויימת צריכה להתקבל בהסכמה של כל בעלי הדירות. אם חלק מסוים מהרכוש המשותף הוצמד לאחת מהדירות, הוא חדל להיות חלק מהרכוש המשותף.
  6. ההצמדה מעניקה לבעל הדירה את הזכות להשתמש בשטח באופן בלעדי, אך הוא אינו רשאי לבנות עליו ללא הסכמת כל יתר בעלי הדירות, גם אם קיבל היתר בניה מאת הרשויות המוסמכות.

 

תקנון:

  1. בית משותף מתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אך אסור לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות אלא בהסכמתם – ומכאן – על פניו – שבאופן כללי יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות לשינויים ברכוש המשותף.
  2. תקנון יכול להיות תקנון שנקבע על ידי בעלי הדירות (בדרך כלל בשלב רישום הבית המשותף) והוא נקרא “תקנון מוסכם”. במקרה שבעלי הדירות לא התקינו תקנון מוסכם, יחול “התקנון המצוי” שנוסח שלו מופיע בתוספת לחוק המקרקעין.

 

לפי התקנון המצוי:

  1. בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, “פגיעה ברכוש המשותף” – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.
  2. בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו. נוסף על האסיפה הכללית השנתית רשאית הנציגות (“ועד הבית”) לכנס אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, וכמו כן היא חייבת לכנס אסיפה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.
  3. רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה לפי הפירוט שבתקנון המצוי, והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות. עם זאת, בהודעה על קיום האסיפה הכללית ניתן לקבוע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ואז האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

  1. החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו’ לחוק המקרקעין, או בתקנון המצוי, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

 

שינוי התקנון:

  1. ניתן לשנות את התקנון (למעט הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה, או שינוי זכויות של בעלי הדירות והטלת הוצאות שלא בהסכמה) ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

 

השימוש ברכוש המשותף:

  1. בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר. שימוש סביר הוא שימוש שלא ימנע מבעלי דירות אחרים שימוש דומה. “שימוש סביר” הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף העונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף ונותן אפשרות קיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל “לפי תנאי הזמן והמקום”.
  2. בניה ברכוש המשותף ואפילו התקנת מתקנים והולכת צנרת אינם נתפסים בהכרח כ”שימוש רגיל” ברכוש המשותף ולכן אין לעשותם בלי קבלת הסכמת כל בעלי הדירות. דין דומה חל כיום על התקנת מטען חשמלי והולכת צנרת חשמל מלוח החשמל או מדירת בעל הרכב החשמלי אל המטען (בהנחה שהצנרת עוברת ברכוש המשותף).

 


עמדות טעינה ו”רוח התקופה” – שינוי מגמה בתחום

 

על שינויי המגמה ניתן ללמוד מפסיקה שניתנה בהליכים משפטיים על ידי המפקחת על רישום מקרקעין. זהו גורם שיפוטי מקביל לשופט בית משפט השלום, המהווה חלק מ”הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין” – המכונה ה”טאבו” במשרד המשפטים.

 

בחודש מרץ 2020 נדון מקרה של בית משותף בעיר אשדוד. אחד מבעלי הדירות שהוצמדה לו חניה פרטית רכש רכב חשמלי / היברידי ולצורך טעינתו העביר מקיר המחסן המוצמד לדירתו והמצוי בקומת החניון כבלי חשמל לאורך תקרת החניון אל חנייתו, והתקין שקע חשמל לטעינת רכבו.

נציגות הבית המשותף (“ועד הבית”) הגישה תביעה בפני המפקחת, בה עתרה לחייב את הדייר לנתק את זרם החשמל מלוח החשמל, לפרק את עמדת הטעינה ולהסיר את כל חיבורי החשמל. הנציגות טענה כי אותו דייר התחבר אל מערכת החשמל המשותפת כך שהוא צורך חשמל על חשבון הבית המשותף וזאת בלי שקיבל הסכמה או אישור לפעולות האמורות ולשינויים שעשה ברכוש המשותף.

הנציגות טענה כי החוק אינו מתיר התקנת עמדת טעינה לרכב בבית משותף וכי היא מתנגדת להתקנה מטעמים בטיחותיים ואסתטיים וכי מתן הכשר להתקנת עמדת הטעינה יפתח פתח לשאר דיירי הבית המשותף “לעשות ככל העולה על רוחם ברכוש המשותף”.

 

הדייר טען כי המטען מחובר למונה החשמל הפרטי שלו, כי פעל בהתאם להוראות העיריה ומשרד האנרגיה שאישרו כי אין מניעה להתקין עמדת טעינה בחניון בית משותף וכי ההתקנה נעשתה על ידי חשמלאי מוסמך תוך הקפדה על כללי הבטיחות ובאופן אסתטי.

 

מהנדס מומחה שמינתה המפקחת קבע כי עמדת הטעינה אינה מהווה מפגע בטיחותי, כי היא מותקנת באופן תקני ומסודר, כי אינו רואה פגיעה ברכוש המשותף שכן עמדת הטעינה נמצאת בגב החניה על עמוד בטון וכי הוא כבר ראה מספר מרתפי חניה עם עמדות טעינה ועם הגידול הצפוי במספר המכוניות החשמליות לא יתכן שלא יהיה ניתן לטעון אותן מעמדות טעינה במרתפי חניה. המומחה קבע קביעות נוספות שלא נפרטן כאן.

 

המפקחת על רישום המקרקעין קבעה כי השימוש שנעשה ברכוש המשותף לצורך התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף, ולפיכך דחתה את תביעת הנציגות.

המפקחת קיבלת את קביעות המומחה, לפיהן עמדת הטעינה אינה מהווה מפגע בטיחותי ואינה גורמת נזק לרכוש המשותף, וכל חשמלאי מוסמך יכול לבצע בדיקת בטיחות של העמדה, ולוח החשמל שלה פחות מסוכן מלוח חשמל הנמצא בכל דירה. המפקחת קבעה כי עמדת הטעינה מחוברת למערכת החשמל של הדייר ולא נעשית צריכה של חשמל משותף וכי אין בעמדת הטעינה ובתשתיותיה כל סכנה או מפגע בטיחותי, וכי צנרת החשמל אינה מהווה מפגע אסטתי כיוון שבתקרת החניון וקירותיו עוברות ממילא צנרות רבות של הבית המשותף (חשמל, מים, ביוב, כיבוי אש).

 

מתוך פסיקתה של המפקחת על רישום מקרקעין:

“שאלת השימוש הסביר תיבחן, בין היתר, על פי תנאי המקום והזמן. במימד הזמן ישקלו שיקולים שעניינם רוח התקופה, התפתחות, קידמה וכן הדרישות והאילוצים שהמציאות מכתיבה מעת לעת.

השימוש ברכבים חשמליים צובר תאוצה בשנים האחרונות בכל העולם וניכר כי מדינת ישראל על זרועותיה מקדמת בברכה שימוש זה.

בימים אלו עומדת על הפרק הצעת חוק שהוכנה במשרד המשפטים שמטרתה להקל על התקנת עמדות טעינה בבתים משותפים (הצעת החוק טרם פורסמה). אך לאחרונה הודיע משרד האנרגיה על סבסוד של עמדות טעינה ברחבי הארץ.

הרוח הנושבת כיום במדינת ישראל ואף בעולם כולו היא לעודד את השימוש בכלי רכב חשמליים ולהקל על המשתמשים ברכבים אלו. הטעמים לכך ברורים – רכב חשמלי ידידותי לסביבה, חוסך באנרגיה ואף השימוש בו זול בהרבה מרכב רגיל. עינינו הרואות כי רוח התקופה מחזקת אף היא את המסקנה לפיה התקנת עמדת הטעינה על תשתיותיה מהווה שימוש סביר ברכוש משותף אשר ככזה אינו מצריך הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף“.

 

המפקחת דחתה את תביעת הנציגות, קבעה כי עמדת טעינת הרכב שהותקנה תיוותר על כנה, ואף חייבה את נציגות הבית המשותף לשלם לדייר הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

 


 

יש לקוות שבעתיד יתוקן החוק כך שיבהיר במפורש שמותר להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי וקווי חשמל המוליכים אליו, גם ברכוש המשותף, בלי צורך בקבלת הסכמת שאר בעלי הדירות, וכן ששהשימוש ברכבים חשמליים יתרחב ויהפוך נפוץ כך שהתקנת מטען תיחשב בלי ספק כ”שימוש רגיל וסביר” ברכוש המשותף.

 

הסקירה נכתבה בידי עו”ד אופיר פורת, היא אינה מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת ואין היא תחליף להתייעצות עם עורך דין לגבי מקרה קונקרטי.

לייעוץ משפטי ניתן לפנות לעו”ד אופיר פורת דרך הטופס:








 

אנו מקווים שהסקירה הזו תהיה לכם לעזר. בהמשך נכתוב על היוזמות השונות להסדרת הנושא, וכמובן שנעדכן בכל התפתחות בתחום.

‏2 תגובות

  1. ע.ג. ב- 29/06/2020 בשעה 3:46 pm

    שלום,
    דווקא לאחרונה התפרסם נוהל חדש, מעניין שאתם לא מתייחסים אליו:
    https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3835366,00.html

    • Plugged In ב- 29/06/2020 בשעה 5:22 pm

      הי עמית,
      זוהי הצעה לנוהל חדש. עדיין לא מחייב ולכן חסר תוקף חוקי.
      מקווים מאד שהנוהל ייכנס לתוקף ואז נעדכן כמובן.

השאר תגובה